Mới đây, UBND Tp.HCM đã phê duyệt đề án “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn Tp.HCM”. Theo đó, TP không thể thay đổi về hệ thống thuế và phí, bảng giá đất liên quan đến đất đai do quy định pháp luật hiện hành. Việc bổ sung sắc thuế mới để thu một phần giá trị đất đai tăng thêm, cũng như đánh thuế cao đối với trường hợp giao dịch “lướt sóng” nhằm ngăn “sốt đất” là cần thiết nhưng không thuộc thẩm quyền của UBND Tp.HCM. Do đó, TP đề ra phương án quản lý sử dụng đất tăng tính hiệu quả, trong đó, phương án về tài chính đất đai khi trừ nội dung thuế và phí không thay đổi.
Cụ thể, quản lý giá đất và định giá đất: Theo Luật Đất đai 2013, Việt Nam đang có 2 loại giá đất là giá đất tính theo bảng giá đất của UBND tỉnh dùng để thu thuế, phí về đất đai và một số việc khác. Giá đất phải định giá cụ thể cho từng trường hợp theo quy trình để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khi nhà nước thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Về định giá đất cho các trường hợp cụ thể, không thể thay đổi quy trình 3 bước nên chỉ có thể điều chỉnh quy định cụ thể trong các bước. Cụ thể:
Bước 1: Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đề xuất giá đất, Sở có thể thuê hoặc không thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập. Nay có thể quy định khung là Sở TNMT phải thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập đề xuất giá đất sao cho phù hợp thị trường.
Bước 2: Chủ tịch UBND TP thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, trong đó ít nhất 1 thành viên là chuyên gia định giá đất và Hội đồng tiến hành thẩm định giá đất do Sở TNMT đề xuất. Nay có thể quy định cụ thể về thành phần Hội đồng theo tiêu chí số lượng thành viên chuyên gia định giá phải chiếm trên 50% tổng thành viên Hội đồng nhằm bảo đảm thẩm định khách quan và quy định cụ thể về nội dung, trình tự, thủ tục thẩm định giá của hội đồng.
Trong áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh do Chính phủ quy định dựa trên hệ số điều chỉnh nhân với giá đất trong bảng giá đất. Phương pháp này chỉ sử dụng được bảng giá đất để tính mức độ chênh lệch giá đất giữa các thửa đất trong khu vực, còn hệ số vẫn phải được xác định dựa trên định giá đất cụ thể cho ít nhất 1 thửa đất. Điều hay làm sai trong áp dụng phương pháp định giá đất là UBND cấp tỉnh quyết định hệ số theo chủ quan mà không theo giá đất được xác định cụ thể cho một vài thửa đất. Do đó, cần quy định quy trình cụ thể về xác định hệ số dựa trên tỷ lệ giữa giá đất định cụ thể cho 1 hoặc 1 vài thửa đất trên giá đất tính theo bảng giá đất. Như vậy giá đất định mới phù hợp thị trường.
Việc cải tiến bước 1 và bước 2 trong quy trình định giá sẽ giải quyết được thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất. Nhưng phải tiến hành định giá đất cho từng trường hợp cụ thể sao cho phù hợp với thị trường.
